申宝策略 “新政”后广州首拍，越秀突围摘得天河低密宅地

继上海、北京后，广州也迎来了“8·28新政”后首宗涉宅地块的出让。

9月4日，备受瞩目的天河区大观路以东AT1003083、AT1003084地块，也即原广东电视台地块迎来出让。

该地块容积率仅2.1，总建面约67805平方米，起价21.4亿元，楼面起价31575元/平方米，共吸引了保利发展、越秀、珠实、天河高新4家房企参与。

在经过了18轮竞拍后，越秀地产以24.81亿元的总价竞得，成交楼面价约36589元/平方米，溢价率为15.9%。

该地块曾在去年5月底时挂牌，彼时分为两宗地块挂牌，后因故中止交易。此次重新挂牌，不仅将两宗地合并为一宗，出让条件也出现较大调整，地块容积率由原来的2.3下调至2.1，此前要求配建的中学、幼儿园及2000平方米的社区卫生服务中心全部取消，整体出让门槛显著降低。

地块本身质素较佳，位于天河区大观路以东，属于天河智谷片区，南侧临近奥体中心，周边汇集了网易、小鹏汽车、佳能科技、极飞科技等1000多家科技企业，为片区导入持续增长的就业人口和居住需求。同时，地块周边拥有成熟的生活配套，拥有地铁、九年一贯制学校、商业等，以及太阳湖、月亮湖、望辰岭等等各类自然资源。

目前该地块周边在售项目主要由越秀、保利两家企业或其联合体开发，与地块容积率、体量接近的是越秀·阅璟台、保利·辰园湖境两个项目，均是塔楼、板楼结合。

其中，越秀·阅璟台主力户型为90-135平方米的三至四房，套均面积约118平方米，偏改善。据好地网广东数据，该项目二期规划全部为大户型，近期成交均价约5.5万元/平方米，网签去化约77%。业内预计，按照新出让地块2.1的容积率、80米限高等信息，未来大概率将打造改善型产品。

“8·28新政”后，新出让地块执行何种销售方式成了备受关注的关键点。若以现房销售，则拿地及后续建设投入将形成不小的资金占用，企业资金回正周期放缓至2.5年-3年。

普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓向记者表示，作为新政之前的挂牌土地，该地块出让条件未规定现房销售，因此实行预售，按新规完成主体封顶即可，要比现房销售至少早12个月左右，但预售的购房贷款发放依然要到竣工备案之后，放款节点与现售节点相差不多，所以其中的关键在于开发商如何利用好预售的时间差，研究新政执行细节，争取更早、更多地回款以平衡经济账。

有广州当地业内人士预计，项目在封顶后可以申请预售，按单体楼栋的话，大约周期在12个月左右，预售后可以收取一部分定金。不过银行放款仍需要待项目竣工备案之后，而从封顶到竣工备案的周期，小高层6-12个月、高层 8-14个月，对房企资金仍有不小的要求。

中指研究院广州分院研究主管陈雪强表示，总体来看，作为“8.28新政”后广州住宅用地的首场土拍，本次出让在新政的影响下，参拍企业数量及竞拍热度均较前期有所回落，房企竞拍趋于理性。但该地块作为核心区优质地块，凭借区位优势及成熟配套，仍获得一定溢价成交。